房地產投資#1 – 買賣及收租的回報及波幅
房地產市場的投資回報，主要在「買賣差額」及「租金收入」。在香港，要投資於房地產市場，可以利用證券（股票）市場及實物市場，而房地產指數期貨在香港暫時未有，最多只有房地產股票的衍生工具。
要分析房地產的「買賣差額」及「租金收入」，亦是從回報及波幅入手。雖然不同地區不同單位的回報及波幅大有差別，但個別單位的歷史數據少之又少，所以分析只可以從整體樓市出發。
房地產的「買賣」，主要可分為土地開發及二手樓買賣，土地開發以發展商為主，所以回報及波幅可以考慮恒生地產分類指數。而二手樓買賣的數據，則考慮香港大學房地產價格指數，雖然中原城市領先指數較深入民心，但中原指數只覆蓋大型屋苑，又以中原所處理的成交為主，香港大學房地產價格指數會比較全面及客觀。只是因土地註冊需時，香港大學房地產價格指數會有數個月的延遲，沒有中原城市領先指數的短時優點。
房地產的「收租」，又可分為商舖及私人物業（住宅），商舖收租可以以房地產信託基金的表現為指標，回報及波幅參考恒生房地產基金指數。私人物業出租則參考差餉物業估價署的私人物業的市場回報率，但由於此回報率以當年租金除以售價得出，沒有考慮歷年租金的升跌，因此，還要加上私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港)。
很複雜？將資料歸納一下便會簡單得多：
| 投資回報目的 | 投資物 |
買賣差價 | 土地開發 房地產公司股票－恒生地產分類指數(恒生指數公司) 二手樓買賣 私人住宅－香港大學房地產價格指數(香港大學) |
租金收入 | 商舖物業出租 投資信託－恒生房地產基金指數(恒生指數公司) 私人物業出租 私人物業－私人物業的市場回報率＋私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港) (差餉物業估價署) |
任何投資物及投資策略都可以透過回報及波幅作為照妖鏡。將上述四個房地產指數放在一起，看看回報及波幅如何：
| 年期 | 年均回報 | 按月波幅 | 半凱利 | ||
| 一手樓買賣 | 恒生地產分類指數 | 1986-12 至 2016-9 | 11.1% | 10.2% | 0.44 |
| 商舖出租 | 恒生房地產基金指數 | 2006-1 至 2016-9 | 11.5% | 6.2% | 1.25 |
| 二手樓買賣 | 香港大學房地產價格指數 | 1991-7 至 2016-7 | 5.6% | 2.9% | 2.79 |
| 住宅出租 | 私人物業的市場回報率＋私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港) | 1999-7 至 2016-7 | 6.0% | 1.4% | 13.44 |
長時間來說，房地產公司的股票及房地產基金（REIT）的股票會比實物的回報較高。不過，實物的波幅低，「半凱利」數字大於1，可以進行槓桿投資。注意房地產公司的股票的「半凱利」數字少於1，像恒指一樣，不是進行槓桿投資的理想對象。
由於歷史數據覆蓋不同的年期，下表將年期統一為2006年1月 至 2016年7月：
| 年均回報 | 按月波幅 | 半凱利 | ||
| 股票 | 恒生地產分類指數 | 3.8% | 8.3% | 0.23 |
| 恒生房地產基金指數 | 11.5% | 6.2% | 1.24 | |
| 實物 | 香港大學房地產價格指數 | 9.8% | 2.3% | 7.46 |
| 私人物業的市場回報率＋私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港) | 8.6% | 1.6% | 14.72 |
在現實世界，絕大部份的房地產實物投資者，都是運用按揭：
一來未必出得起大筆全數的投資額；
二來投資房地產實物的低波幅及高「半凱利」，是適合進行槓桿投資的；
三來很多金融機構都歡迎房地產實物作為抵押，抵押比例較股票高，按揭借貸息率亦較低。
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