房地產投資#2 – 按揭借貸之下的回報及波幅
上文討論房地產投資的四種方式：房地產公司股票、房地產基金、買賣實物及出租實物，四種方式的長期回報及波幅如下：
| 年期 | 年均回報 | 按月波幅 | 半凱利 | ||
| 一手樓買賣 | 恒生地產分類指數 | 1986-12 至 2016-9 | 11.1% | 10.2% | 0.44 |
| 商舖出租 | 恒生房地產基金指數 | 2006-1 至 2016-9 | 11.5% | 6.2% | 1.25 |
| 二手樓買賣 | 香港大學房地產價格指數 | 1991-7 至 2016-7 | 5.6% | 2.9% | 2.79 |
| 住宅出租 | 私人物業的市場回報率＋私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港) | 1999-7 至 2016-7 | 6.0% | 1.4% | 13.44 |
參考《衡量自己可以承受的風險》，在極端情況下的單年下跌的幅度是：
| 按月波幅 | 單年下跌 | ||
| 房地產公司股票 | 恒生地產分類指數 | 10.2% | 50%至100% |
| 房地產基金 | 恒生房地產基金指數 | 6.2% | 30%至60% |
| 買賣實物 | 香港大學房地產價格指數 | 2.9% | 15%至30% |
| 出租實物 | 私人物業的市場回報率＋私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港) | 1.4% | 7%至15% |
以買賣二手住宅樓宇為例，長期回報5.6%少許高於長期借貸息率，按「半凱利」為2.79，可以進行槓桿投資。不考慮貸款利息的支出及波幅之下，投資首期可以是（1/「半凱利」2.79=）35.8%。
但是，進行房地產槓桿投資，要跟隨「半凱利」的數字，要考慮貸款利息亦有回報及波幅，計算出首期比例，可以減少成為負資產的機會。
貸款利息亦有回報（支出）及波幅，要加入考慮。長期借貸息率假設為HIBOR+1.5%，考慮長期HIBOR為3.0%，即 HIBOR+1.5%為4.5%；HIBOR的波幅參考LIBOR（由1986年至2016年）的歷史數據，按月波幅得出0.8%，投資首期便要加大至63%，即是只可借37%，槓桿後年均回報提升至6.2%（37%/63%x-4.5%+1/63%x5.6%）、按月波幅升為5.1%（37%/63%x0.8%+1/63%x2.9%）。
如果想要租金收入，由於租金指數的「半凱利」較高，槓桿比例可以更高。例如貸款利息是4.5%，租金收入投資首期便可以是31%，即是借入69%，槓桿後年均租金收入回報提升至9.3%、按月波幅為6.2%。
| 年均回報 | 按月波幅 | 半凱利 | |
| 香港大學房地產價格指數 | 5.6% | 2.9% | 2.79 |
| 槓桿買賣住宅樓宇
(首期63%，貸款利息4.5%) |
6.2% | 5.1% | 1 |
| 私人物業的市場回報率＋私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港) | 6.0% | 1.4% | 13.44 |
| 槓桿租金收入
(首期31%，貸款利息4.5%) |
9.3% | 6.2% | 1 |
無論是股票抑或實物，長遠來說，房地產的「租金收入的回報」是高於「買賣差額的回報」，所以香港的房地產股票及實物兩者，長期持有收租是比頻密短炒買賣更適宜。長期收租不單可以有租金回報，日後買出去又可以有買賣差價回報，兩者兼收。
綜合上述，投資於香港房地產市場，最理想的方式是：
投資期要長期（十年以上），要用槓桿買入實物，按考慮貸款利息之後的半凱利，首期大約為30%至50%，然後出租，每年按通脹加減租金，或以年均加幅2.6%以上加租，收租期間不理市值升跌，按月波幅在槓桿下是6.2%；數十年後賣出離開市場，年均回報便會有15%以上（槓桿收租回報加上買賣回報）。雖然初期的槓桿後按月波幅是6.2%，但隨着按揭貸款利息的減少，波幅會逐漸減少，滿足「年歲波幅」的要求。
有一點要注意，收租要有其他支出，例如：管理費、裝修、地租、物業稅等，年均回報按個別人士及樓宇可能會有幾個%的扣減。
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