槓桿投資#3 -債券槓桿+REIT
槓桿投資例子三：債券槓桿+REIT
上網見到有人提出「債券槓桿+REIT」，網文內容圖文並茂，於是又可以有另一槓桿投資例子作討論。
網文內的「債券槓桿+REIT」操作方式大致如下：
「Bond 以短債為主，一般不長於3年(部份有5年)，會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資，增加回報率。REITs一般不做槓桿，利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢，可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer)，並作為滿足臨時現金需要的「提款機」，提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。」
可惜此文章及其網站內其他文章都沒有「債券槓桿+REIT」的回報及波幅的計算結果，惟有自己動手計一計。
整個投資組合的本金分別投資於短期高息債券（疑似是直債）及香港上市的房地產信託基金，按文章提及「目前REITs組合的持倉比例已遠較債券組合高」，假設40%本金投資於短期高息債券，60%本金投資於房地產基金。
短期高息債券方面，文章提及年期約3年至5年，不知是債券全期年期是3年至5年，還是債券到期剩餘年期是3年至5年。網文圖表又指出息率為7%（註：於2017年1月7日的iMoney專欄，同一作者改說債券息率是5%），不知是票面息率（coupon rate）或是孳息率（yield）。另外，利息方面說是2%（註：本文寫成時是2%，後來網文改成為1.5%，而於2017年1月7日的iMoney專欄，同一作者說利息是1.5%），沒有交代是否浮息，以下假設為LIBOR+1.5%，而債券槓桿則為4倍。對比一下1倍左右槓桿的住宅按揭，現時按揭息率是HIBOR +1.4%，而以高息債券作4倍槓桿，利息是LIBOR +1.5%的假設已經算是低，
有樣更奇怪的，是債券內容：
「債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起，使每月均會收到債券利息，以達至每月出糧的效果。」
似乎是用債券梯級（Bond Ladder）形式，去將派息月份打散。
可是，一般直債每隔半年派一次息，達至「每月出糧」的效果需要起碼有6組直債，但要揾齊分散12個月派息的直債都頗有難度。此外，債券梯級（Bond Ladder）通常用來打散到期年份，以控制整體平均到期年期（Time to Maturity）。對於個人投資者來說，應該是現金流（cash flow）緊張，每月要靠債券派息去支付借貸利息及其他債項，才需要「每月出糧」效果；否則刻意地製造「每月出糧」的操作方式不知所為何事。
孳息率為7%的直債，於2017年1月的Fundsupermart資料只有少於10隻，大部份是內房公司，信用評級是有等於無，見下表。
將「債券槓桿+REIT」的各投資物的投資比重、回報及波幅綜合如下（參考此文）：
| 投資比重 | 年均回報 | 按月波幅 | |
| 短期高息債券（本金部分） | 40% | 7% | 3.6%（由2007年至2016年，假設波幅與HYG，iShares iBoxx $ High Yield Corporate Bond ETF，一樣，但內房直債的波幅肯定高於HYG） |
| 短期高息債券（借貸部分） | 40%*4=160% | 7% | 3.6%（同上） |
| 借貸利息 | 160% | -2%（如果是LIBOR+1.5%，未來數年會去到-3%） | 0.8%（由1986年至2016年計算） |
| REIT | 60% | 11.5%（計入派息） | 6.2%（由2006年至2016年計算，假設與恒生房地產基金指數一樣） |
整體年均回報是：
40%*7%+160%*7%-160%*2%+60%*11.5%=17.7%
關聯系數假設為+1，整體按月波幅便是：
SQRT(
(200%*3.6%)^2+(160%*0.8%)^2+(60%*6.2%)^2
+2*200%*3.6%*160%*0.8%*1
+2*60%*6.2%*160%*0.8%*1
+2*200%*3.6%*60%*6.2%*1)
= 12.2%
理想的情況是：年均回報為17.7%及按月波幅為12.2%。「半凱利」為17.7%/(12.2%*12^0.5)^2/2=0.50，「兩倍全凱利」為1.98。
但是，如果由理想返回現實，做少許敏感性分析（Sensitivity Analysis），即是直債的息率降低至5%，借貸息率上升至3%，年均回報便會下降至12.1%；再考慮直債的按月波幅為4.6%，整體按月波幅便上升至14.2%，令「半凱利」下降至0.25，「兩倍全凱利」為1.00，長期本金增長率會是零。可見此「債券槓桿+REIT」槓桿例子的「半凱利」對債券息率及波幅、借貸息率等變數非常敏感。
此「債券槓桿+REIT」槓桿例子，當出現按月波幅為14.2%的情況，無論是年長、年輕甚至連未出世的都不可取。更悲觀的情況，要知未來幾年加息是大趨勢，而REIT對息口非常敏感；另外，長期LIBOR平均為3.9%，當借貸息率再升，年均回報便再下降，這多項不利因素會令「兩倍全凱利」會少於1，長期本金增長率會是負數，等於不斷倒錢落海，是自殺行為（見此），莫說如果出現高息直債的違約（見1 2），所有投資本金便會化為烏有，還欠下週身債。
不想傾家蕩產的，只有降低槓桿比率，減少借貸，將按月波幅由12.2%至14.2%降低至10%以下，而「半凱利」起碼高於0.5，才可以開始考慮一下（見年歲波幅一文）。
如果需要像「債券槓桿+REIT」一樣的12.2%高回報，還不如考慮2.6倍槓桿去買LQD ETF（iShares iBoxx $ Investment Grade Corporate Bond ETF），本金出28%，借款72%，借貸息率為3%之下的年均回報亦有12%，而且按月波幅只有10%，「全凱利」接近等於1。同樣是債務，同樣是槓桿，運用LQD或同類ETF做槓桿，橫豎睇都比「債券槓桿+REIT」更好。
還是那句，像「債券槓桿+REIT」一樣的按月波幅14%以上，捱不到8年至10年（一個經濟週期）便會出現下跌超過70%的年份，如「債券槓桿+REIT」佔整體資產一大部份的話，要做好心理準備，絕對不適合一心幻想只賺不賠的人。
所以，執行所有投資策略之前，尤其是槓桿投資，務必先用回報及波幅照一照，配以凱利數字，好壞全部現形。
見另文「財務自由的迷思」
你好,
我想請教, 我有些MPF資產沒有投資任何東西, 如果想投資REIT (如823,405), 請問有沒有哪隻MPF有此選擇?
你好，現時MPF的股票基金，絕大多數是按地域分類，例如：香港、亞洲、環球等，如你所說按行業的分類，暫時只有「宏利MPF康健護理基金」（見書中128至130頁）。至於主力投資於REIT的，暫時未見有。
香港上市的REIT，如果是恒指成份股例如領展，一般的MPF的香港股票基金都會持有，但比例肯定不多，例如於永明強積金香港股票基金（見此），領展只佔2.6%。
你好, 我看見恆生有自選基金, 請問真的是自選的嗎?
我在想可否 ‘自選’ 某些股票
恒生現時有兩個強積金計劃，一個計劃叫「恒生強積金智選計劃」，另一個叫「恒生強積金自選計劃」，這些只是名稱而已，網名來的，亦可以叫「A餐」及「B餐」。
所有強積金計劃內的成份基金都可以自由選擇，像車仔麵選擇配菜一樣，但可供選擇的成份基金，每一個計劃都有分別。
「恒生強積金自選計劃」現有10隻成份基金可供計劃成員選擇（見此），內裡股票基金較全面，有環球、美國、歐洲、亞太、恒指、恒生H股指數。
所有強積金計劃都沒有單一股票或單一投資物可供選擇，是由於法例規定單一投資物不得超逾成分基金資金總額的10%，所以如果指數內的重磅股比重超過10%，成分基金要將該股比重下調。
所以說，計劃成員可以自由選擇基金，但不能自由選擇單一股票或單一投資物。
強積金的基本資料可詳細見此。
新手文一篇
「REITS 對息口敏感」
淨係呢一句已顯作者對REITS了解未深
債券和reits
某網主早年低息環境下主打的策略
佢呢家都唔係主力呢飯啦
就算佢仲有咁操作
你估佢唔識調節風險咩
你攞人地以前主力操作去批評
根本就冇意思
仲有 亦唔見你推薦既etf有幾好
跟你早買隻LQD etf既話
已經跌到喊
陳生：
多謝你仔細閱讀，現遂點回應交流一下：
「REITS 對息口敏感」淨係呢一句已顯作者對REITS了解未深 < --請問閣下對REITS及息口關係的見解如何？能否提供REITS及息口的關聯系數？並且閣下對 http://www.investopedia.com/articles/04/110304.asp 內的Figure 3及Summary 的看法如何？
債券和reits 某網主早年低息環境下主打的策略 佢呢家都唔係主力呢飯啦< --引用此網文是作討論槓桿波幅計算，原文於網站刊登於2016年8月20日，另外又於2017年1月7日的iMoney刊登，距今不足1年，何謂早年？如果策略已經過時，為何不斷重覆提出？
就算佢仲有咁操作你估佢唔識調節風險咩 < -- 如果識調節風險是否亦應提醒讀者？
你攞人地以前主力操作去批評 根本就冇意思 < -- 太陽底下無新事，市民大眾因高回報的吸引而墮入槓桿陷阱經常出現，批評槓桿陷阱正是本文重點。
仲有 亦唔見你推薦既etf有幾好 跟你早買隻LQD etf既話 已經跌到喊 < -- LQD不是推薦，而是對比「債券槓桿+REIT」槓桿例子在同一回報下，有更低波幅的選擇（例如LQD），再者2.6倍買LQD有10%波幅，亦是不人人適合，見 "www.mpfdiy.com/2016/11/衡量自己可以承受的風險" 。另外，「LQD跌到喊」是指哪一年？2016年LQD全年升2.78%，加上3.2%派息，2016年全年合共有近6%回報。
此文重點不是討論債券及REITs的好與壞，反而，REITs於《積金大反擊》第105頁是長期最好的投資。此文重點只是討論槓桿，提醒各位不要只注意槓桿之下的高回報，更要注意槓桿之下的高波幅。REITs的按月波幅已達6%及高息直債的波幅達4%，反而低波幅的投資物如投資級別債券基金，本身波幅大約2%，是做槓桿的更好選擇，再重申一次不是叫人做槓桿，而是決定了做槓桿之後，仍然要控制波幅。
您好，想請教，因為看到您的文章有提到到債券槓桿計算，但有些地方想不通，故在此叨擾.
ex
1.房子抵押八成套現100元 需要付銀行年利息1.6%
2.拿這100元去ib買債券a 100 票面利率4%
3.再槓桿80元去買債券b 100 票面利率5% 需要付ib 年利息1.8%
4.債券a債券b同時每半年拿到利息,一年兩次
5.每半年拿到馬上買債券c 100 年利率 4.5% 賺取複利
6.持有直到又賺了一百元賺回一個本金
有3個問題
a.槓桿率是多少?
b.賺到100元要多久時間?
c.複利半年一次跟一年一次有差別嗎?
謝謝
有點像財務考試題目，大家一同討論一下：
a.槓桿率是多少?
先定義槓桿率=債務現值/資產現值，資產現值＝債務資產現值+本金資產現值，槓桿率＝0%即是沒有債務，如果槓桿率大於50%，債務便大於本金。（另外亦有計法是槓桿率=債務現值/本金現值）
槓桿率可以分開於每次改變投資組合時計算一次：
1. 原始持一層樓值125元，負債0元；槓桿率=0/125=0%
1a. 持一層樓值125元，抵押八成，即持現金125×80%=100元；槓桿率=100/(125+100)=44%
2. 拿這100元去ib買債券a：持一層樓值125元，持債券a值100元；槓桿率=100/(125+100)=44%
3. 再槓桿80元去買債券b，即持一層樓值125元，持債券a值100元，持債券b值80元；槓桿率=(100+80)/(125+100+80)=59%
4. 付息及收息時間會有少少影響資產總值，假設半年後才一之過計算所有利息，
4a. 房押付利息=100x-1.6%/2=-0.8元(簡化)
4b. 債券a收息=100×4%/2=+2.0元(假設債券買入價等於票面價)
4c. 債券b收息=80×5%/2=+2.0元(假設債券買入價等於票面價)
4d. 再槓桿80元付利息ib =80×1.8%x/2=-0.72元
合計=-0.8+2+2-0.72=2.48元
此時，槓桿率=(100+80)/（125+100+80+2.48)=58.5%
此處房子負債不變，還息不還本，但實際應該不會出現，實際上會從2.48元取出一定金額去償還分子的100元借貸，分子及分母總數會一同減少；反而，房價、債券a的現價及債券b的現價會加減分母，例如如果三者皆跌10%，即減(12.5+10+8=)30.5元，
槓桿率=(100+80)/（125+100+80-30.5+2.48)=65%
由於槓桿率=債務現值/資產現值，資產現值的波幅時時刻刻影響槓桿率，當槓桿率＞100%，本金蝕光變負數，便出現「資不抵債」。
5. 將淨利息收入(2.48元)買債券c ，沒有改變債務現值及資產現值，分子分母不變，所以槓桿率不變。
b.賺到100元要多久時間?
6. 此時你是假設只有利息收入，沒有考慮資產價值升跌。將債券abc減去付房押及ib的正利差收入，將來全部買入債券c。先不考慮房價、債券及借貸利率的變化：
第一個半年收2.48元（見上）
第二個半年收2.48+2.48×4.5%/2=2.536元，累計收2.48+2.536=5.02元
第三個半年收2.48+5.02×4.5%/2=2.593元，累計收5.02+2.593=7.61元
如是者，用EXCEL拉一拉，得出第二十九個半年（即14.5年）就會累計收100元。
只要每期列出金錢的出入及資產現值，便能計算出各期的槓桿率。
上述1至6的槓桿操作，只是一廂情願的童話，如果加入考慮房價、債券及借貸利率的變化，以及凱利數字，會比起本站的槓桿例子更差。
半年收2.48元，第一年收5.02元，本金125元，首年回報只有5.02/125=4%，有很多其他投資都有此回報，波幅更低。
c.複利半年一次跟一年一次有差別嗎?
見此文
另外要考慮個人心理及利息收付規律，如果現金流緊張，要靠收息去支付房貸利息，那麼可能要月月收息才頂得住；另一方面，如果收息用來買新投資物，這些少少利息金額是否足夠買入一手或一次新投資物。
如果IB是指Interactive Broker，要看看能否按足80%及年利息是否1.8%，現時(2017-6-22)於IB要借340萬美元才有1.8%利率，借英磅及歐羅的利率會低少少，但有匯率及買賣差價又會增加風險。
槓桿是雙面刃，投資者能夠承受差的一端，才能享受好的一端。如果樓宇是唯一自住，未來加息又是大趨勢，「按樓槓桿買債再槓桿」這個策略，回報及波幅要控制得很好才成。
閣下應該都是對這類「借錢再槓桿」的投資策略感覺到不安，所以落實前與其他人交流，這種態度值得欣賞，因為三思後亦可以不行。
感謝版主熱心即時且周密的回覆，說交流是板主過謙，敝人獲益於版主指導更多。中文網站上債券槓桿的計算收益和風險應是版主寫得最為清楚，故把自身所遇到的問題簡化成上述，並非考試問題(笑)，冒昧請教版主。
自身的情況是
1.有閒置的土地和房子
2.無貸款
3.獲取的利息收入可以直接再投資債券賺取複利
故希望透過
a.按樓抵押套現，透過ib買債券，賺取利差
但因為此種方式要賺一倍，若利差是3%就大約要33年之譜
故再想
b.按樓抵押套現，透過ib買債券，再債券槓桿，賺取利差
能壓到15年內賺一倍也就是6%多
但複雜性就又拉大，提出請教版主的問題已經是簡化的主要問題(獲利率和風險)，還有
1.升息2.匯率3.到期期間4.債券折溢價的計算5.槓桿率低於多少要補繳錢和可能性6.實務上執行的細節 等等問題
而深知b.按樓抵押套現，透過ib買債券，再債券槓桿，賺取利差
的方式雖然獲利增加但也是風險拉高，擔心賺了利息賠了房子或土地得不得償失，因為想先請教計算再確認，若不可行，採a.按樓抵押套現，透過ib買債券，賺取利差 或a.和b.方式皆不執行.
你好，如果閣下有閒置的土地和房子，何不先處理一下「閒置」，考慮打理/裝修/建設/置換一下閒置的土地和房子，以增加租金收入。因為一般來說，房地產的回報比債券高。
如果一定要投資債券的話，透過ib買美債亦有不同的選擇，不一定要大額。由5至10萬美元或更少開始，慢慢了解閣下自己的整套策略的實際運作，經歷一下半年至一年的派息週期，使自己充分掌握資金的進出走向。
初始資金可先以自身儲蓄，以減低複雜度；槓桿後的債券，風險與股票無異，閣下自問蝕得起所預期賺到的金錢，才好考慮槓桿。
每個人對快樂安心的定義都不一樣，但高槓桿投資者的心理壓力，不是人人可以承受。
作者有沒有考慮在做槓桿投資中的樓宇按揭時做Fixed-For-Floating Interest rate Swap 對沖利率風險?
用衍生工具去控制波幅是可行的，亦是衍生工具的其中一種功能，但用於槓桿投資可能無嗰樣整嗰樣。進行槓桿投資就是要承受高風險，從而獲取高回報。如果要降低波幅的話，直接降低槓桿比率便成，不需要又做多一樣衍生工具投資。利率掉期要有對手及中間人，其中的費用、差價、條款及實際利率等一大堆考慮，並不值得個人投資者使用，不如降低槓桿更為直接。
本站及本文不是為提倡槓桿投資而設，反而是提醒大家不盲目追求高回報。如是槓桿愛好者及進深者，請向專業理財顧問查詢。討論愈多會愈助長盲目槓桿的歪風，累己害人。