槓桿投資#5 – 按樓買債再槓桿
本站目的主要是輔助及補充「積金大反擊」去討論強積金，由於「積金大反擊」以回報及波幅為主軸，與及退休的額外投資可以涉及槓桿，所以另有多文討論一些槓桿投資策略的好壞，及衡量好壞的方法如「凱利法則」及「年歲波幅」。
近日發現本站新增了一些瀏覽量是關於債券槓桿，好奇用「債券槓桿」Google 一下，竟然發現Google將MPFDIY.com的槓桿相關文章排在前列當眼位置，可見此話題頗被人關心。
再強調槓桿投資沒有好壞，只有波幅是否能夠承受。
有人於本站留言交流，由於大家大多不會翻閱舊文看留言，所以將此留言交流另起本文。
留言交流如下：
“
1.房子抵押八成套現100元 需要付銀行年利息1.6%
2.拿這100元去ib買債券a 100 票面利率4%
3.再槓桿80元去買債券b 100 票面利率5% 需要付ib 年利息1.8%
4.債券a債券b同時每半年拿到利息,一年兩次
5.每半年拿到馬上買債券c 100 年利率 4.5% 賺取複利
6.持有直到又賺了一百元賺回一個本金
有3個問題
a.槓桿率是多少?
b.賺到100元要多久時間?
c.複利半年一次跟一年一次有差別嗎?
”
有點像財務考試題目，大家一同討論一下：
a.槓桿率是多少?
首先定義槓桿率：
槓桿率=債務現值/資產現值，資產現值＝債務資產現值+本金資產現值
此定義即是所謂的Loan to Value Ratio (LTV)或Debt to Asset Ratio，槓桿率＝0%即是沒有債務，如果槓桿率大於50%，債務便大於本金。（另外亦有計法是槓桿率=債務現值/本金現值，即Debt to Equity Ratio）
槓桿率可以分開於每次改變投資組合時計算一次：
- 原始持一層樓值125元，負債0元；槓桿率=0/125=0%
1a. 持一層樓值125元，抵押八成，即持現金125×80%=100元；槓桿率=100/(125+100)=44% - 拿這100元去ib買債券a：持一層樓值125元，持債券a值100元；槓桿率=100/(125+100)=44%
- 再槓桿80元去買債券b：即持一層樓值125元，持債券a值100元，及持債券b值80元；槓桿率=(100+80)/(125+100+80)=59%
- 付息及收息時間會有少少影響資產總值，假設半年才一次過計算所有利息，
4a. 房押付利息=100x-1.6%/2=-0.8元(簡化)
4b. 債券a收息=100×4%/2=+2.0元(假設債券買入價等於票面價)
4c. 債券b收息=80×5%/2=+2.0元(假設債券買入價等於票面價)
4d. 再槓桿80元付利息ib =80×1.8%x/2=-0.72元
合計=-0.8+2+2-0.72=2.48元
此時，槓桿率=(100+80)/（125+100+80+2.48)=58.5%
此計算是房子負債不變，還息不還本，但實際應該不會出現，實際上會從2.48元取出一定金額去償還分子的100元借貸，分子及分母總數會一同減少；另外，房價、債券a的現價及債券b的現價變化會加減分母，例如如果三者皆跌10%，即減(12.5+10+8=)30.5元，
槓桿率=(100+80)/（125+100+80-30.5+2.48)=65%
由於槓桿率=債務現值/資產現值，資產現值的升跌時時刻刻影響槓桿率，當槓桿率＞100%，即本金蝕光變負數，便出現「資不抵債」。
- 將淨利息收入(2.48元)買債券c ，沒有改變債務現值及資產現值，分子分母不變，所以槓桿率不變。
b.賺到100元要多久時間?
- 此時是假設只有利息收入，沒有考慮資產價值升跌。將債券abc減去付房押及ib的正利差收入，將來全部買入債券c。先不考慮房價、債券及借貸利率的變化：
第一個半年收2.48元（見上，由債券a及b）
第二個半年收2.48（由債券a及b）+2.48×4.5%/2（由債券c）=2.536元，累計收2.48+2.536=5.02元
第三個半年收2.48（由債券a及b）+5.02×4.5%/2（由債券c）=2.593元，累計收5.02+2.593=7.61元
…
如是者，用EXCEL拉一拉，得出第二十九個半年（即14.5年）就會累計收100元。
只要每期列出金錢的出入及資產現值，便能計算出各期的槓桿率。
上述1至6的槓桿操作，只是一廂情願的童話，如果加入考慮房價、債券及借貸利率的變化，以及凱利數字，會比起本站的其他槓桿例子更差。
半年收2.48元，第一年收5.02元，本金125元，首年回報只有5.02/125=4%，有很多其他投資都有此回報，波幅更低。
c.複利半年一次跟一年一次有差別嗎?
早些收錢，早些再投資，肯定比遲收錢好。
另外要考慮個人心理及利息收付規律，如果現金流緊張，要靠收息去支付房貸利息，那麼可能要月月收息才頂得住；另一方面，如果收息用來買新投資物，這些少少利息金額是否足夠買入一手或一次新投資物。
如果IB是指Interactive Broker，要看看能否按足80%及年利息1.8%，現時(2017-6-29)於IB要借340萬美元才有1.8%利率，借英磅及歐羅會平啲，但匯率又會增加風險。
槓桿是雙面刃，投資者能夠承受差的一端，才能享受好的一端。如果樓宇是唯一自住，未來加息又是大趨勢，「按樓買債再槓桿」這個策略，回報及波幅要控制得很好才成。
留言者應該都是對這類「借錢再槓桿」的投資策略感到不安，落實前想與其他人交流檢討，這種態度值得欣賞，因為三思後亦可以不行。
雖然本站不是主要討論股票、債券、外匯、槓桿等投資，但以往於中環上班時目睹雷曼的公公婆婆日日上街追錢的情景，至今仍歷歷在目。無可否認他們是貪字得個貧，但中間人及別有用心的人從中追捧及推波助瀾，就如推這班貪心人落懸崖一樣。
本站的幾篇槓桿文章，就當作是懸崖前的警告牌。
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