另類投資#2-房地產投資信託基金REIT
房地產投資信託基金REIT (Real Estate Investment Trust) 傳統上被視為「另類投資」，但在香港這個投資渠道發達的地方，房地產投資已經屬於主流。當代的香港投資者都十分喜愛REIT，一來REIT 持有地產，磚頭於香港是較黃金吸引，二來REIT大部分利潤會作為派息，亦吸引一班好息之徒。
一說到派息，好像是退休人士的恩物。投資於派息物的退休人士，有一個期望是食息食過世，不用提取股本。
於是，REIT便有一種「穩陣」的假象。但如果計算一下REIT 的波幅，便會發現REIT 的風險一點都不低，所謂的「穩陣」只是感覺及偏見。
計算REIT 的按月波幅可以使用Investing.com的數據（見此），恒生房地產基金指數由2005年12月至2019年9月的年均回報為6.5%，加上年派息約5.5%，共12%年均回報；而按月波幅則為5.9%，與恒生指數差不多，絕對不是低風險。
恒生房地產基金指數的成份有：
| 股票號碼 | 公司名稱 | 比重(%) |
| 823 | 領展房產基金 | 24.87 |
| 87001 | 匯賢產業信託 | 18.60 |
| 778 | 置富產業信託 | 16.82 |
| 405 | 越秀房產信託基金 | 14.19 |
| 2778 | 冠君產業信託 | 13.46 |
| 435 | 陽光房地產基金 | 7.28 |
| 808 | 泓富產業信託 | 4.77 |
| 合共 | 100.00 |
香港應該有十分多人投資於領展，過往十多年領展活化了旗下的街坊商場及停車場，然後善價而沽，令業務處於增長期。但如果此增長模式到了盡頭的話，便會變回普通的REIT，高回報未必能持續，只剩下穩定派息。
低增長、穩定派息的狀態，才是REIT的本來面目。參考成熟市場的FTSE NAREIT All Equity REITs指數（見此），由2006年4月至2019年9月的年均回報為3.1%，加上年派息約3.5%（見此），共6.5%年均回報，而按月波幅則為6.8%。
五花百門的REIT
香港的REIT以商場為主，但REIT其實還有很多類別，按FTSE NAREIT All Equity REITs指數的分類，有以下不同類別：
Industrial工業及 Office辦公室：近期大熱的共享辦公室，都可能算此類。
Retail零售：Shopping Centers 購物中心、Regional Malls 商場及Free Standing 舖頭：香港的REIT大都屬於此類，但較少涉足持有舖頭；美國有一隻Realty Income Corp(O)，年年增加派息，被稱為Dividend Aristocrat派息貴族之一。
Residential 住宅：香港有不少集團式的service apartment，但單獨上市的未見有，大多是上市公司旗下某一業務。
Lodging/Resorts酒店：同住宅的情況差不多，不過有集團式酒店管理公司上市。
Health Care醫療護理：此為增長行業，因為隨著人口老化，高級老人院（即住宅/酒店＋醫療護理）在香港愈來愈多是一盤增長型生意，亦有一定的發牌門檻。
Self Storage迷你倉：香港的迷你倉十分之多，是活化工廈的手段，但上市前要先處理消防問題。
Timber木材：外國有原料出產的土地作為REIT ，香港近期有的雲集一眾老千的bitcoin 礦場、虛擬夾公仔場及榴槤農場。投資人買的是場地管理人的質素，蝕的也是。
Infrastructure 基建：舊世代的代表有公路股，新世代的有電訊公司出租鐵塔、光纖及頻譜。Google 近年鋪了很多海底電纜，出租及自用皆可，是基建REIT 的新趨勢。
Data Centers 數據中心：網絡世界雖然表面上是虛擬的，但背後都要有佔用土地空間的硬件作運算及儲存。每天有天文數字的數量產生出來（見此），而且年年遞增，令數據中心愈開愈多。
Mortgage REITs （mREIT）按揭：2008年金融海嘯的源頭之一是mREIT，一邊是按揭供款人斷供，一邊是按揭被嚴重證券化及槓桿化，火燒連環船。但金融海嘯之後，按揭擔保資產（mortgage-backed security）又再變化。
例如有些公司將按揭供款收入細緻地分割拆細，引導風險層層轉嫁，由銀行轉嫁到該公司，再由該公司經交易所上市轉嫁到普通投資者。公司承受風險同時收取費用，再派息給普通投資者(有點像前文說的沽期權收息)。由於此風險轉嫁的財技操作可以產生出超過12%的派息，吸引了一班好息之徒注資，公司有錢後又再向銀行吸納多一些風險轉嫁，接着收到更多費用及派出更多息，像滾雪球般愈做愈大，情況有點像多年前喜歡派高息的頁岩氣公司。
這項於按揭供款流程內轉嫁風險的東西名叫excess mortgage servicing right ，當中的風險是按揭還款情況及按揭息率與自己對着干，解決辦法是多元化業務及息口對沖。這類新類型REIT只有幾年歷史，初出市場時都吸引了筆者的興趣，由2014年至2019年年均回報有16%，按月波幅是6.4%，與恒生房地產基金指數差不多。大家有興趣的話，自行上網找找，先求知，再投資。
小結
房託是另類投資，是高風險高回報的投資物，退休人士all-in房託是絕對不合適。
延伸閱讀
Image from gulfnews.com
有點不太明白的；見你之前一篇《房地產投資#2 – 按揭借貸之下的回報及波幅》計到明明恒生房地產基金指數的半凱利是1.25，理應代表風險相對低，甚至適合槓桿去買；《All In一注獨贏恒指及貴金屬是否明智》則計出恆指的半凱利是0.64，不適合all in。從以上兩文的半凱利對比不是也看出，買reit起碼比買恆指相對博值率大嗎？起碼，如果買者為年紀40歲以下（年歲波幅＞6%），都挺適合買REIT。
當然退休者的年歲波幅為10-6=4%比reit的按月波幅則為5.9%低，reit確實不太適合退休者。
半凱利是指導槓桿倍數，風險高低最好按實際按月波幅。半凱利是1.25只有少少水位做槓桿。
後生仔買REIT當然好，見《積金大反擊》第105及106頁。
本文結論是針對退休人士不要all-in REIT，年輕人當然可以持有REIT，但亦都不要all-in，另類投資的作用是分散風險。
「值博率」一詞於本站沒有使用，因為沒有相關的學術定義。如果用賭博界的定義，例如每一百鋪才贏一鋪，但一賠二百，這才叫「值博率」高，如按此定義，便可將Sharpe ratio視為「值博率」。