房地產投資爆煲
2016年筆者寫左幾篇關於香港房地產的文章，由於唔係好關MPF 事，所以無繼續寫：
呢啲文章唔係話房地產有幾差或者有幾好，而係重點放係槓桿比率，即係借幾多錢去投資。
借錢投資有一個最大嘅風險，就係資不抵債，還唔到，被破產。而家2024年就有一大批炒樓炒舖嘅富豪排隊破產。
房地產風險有得計，筆者於2016年計嘅嗰啲數，已經指出用半凱利數字做風險控制。
2016年文章主要講住宅，因為住宅量大及有日常需要，市民經常接觸，以下用舖市(房地產基金指數當年數字), 睇下啲香港炒舖富豪點樣由盛轉衰。
2016年文章用當年恒生房地產基金指數回報及波幅數字，計出半凱利為1.25。這個指數旗下的房託基金成份，依家2024年得返3隻：置富，越秀，領展。
由於這些房託内裏已經有20%至30%的公司借貸，所以投資房託已經是槓桿投資。
如果炒舖投資者像房託基金一樣有租務管理及舖價調整，整體會與恒生房地產基金指數表現相若。當然個別投資者的表現各有高低，但舖市投資的公司資料只有參考恒生房地產基金指數。
下表顯示舖市投資半凱利為1的情況為本金63%: 借貸37%, 極限是當本金為25%: 借貸為75%, 全凱利為1.
| 年均回報 | 按月波幅 | 凱利 | 半凱利 | ||
| 恒生房地產基金指數 | 2006-1 至 2016-9 | 11.50% | 6.20% | 2.49 | 1.25 |
| 貸款利息 | 4.50% | 0.80% | |||
| 本金比例 | 貸款比例 | 年均回報 | 按月波幅 | 凱利 | 半凱利 |
| 80% | 20% | 11.5% | 6.20% | 2.49 | 1.25 |
| 71% | 29% | 12.2% | 6.74% | 2.24 | 1.12 |
| 63% | 37% | 12.9% | 7.28% | 2.03 | 1.01 |
| 57% | 43% | 13.6% | 7.82% | 1.85 | 0.93 |
| 51% | 49% | 14.3% | 8.36% | 1.71 | 0.85 |
| 47% | 53% | 15.0% | 8.90% | 1.58 | 0.79 |
| 43% | 58% | 15.7% | 9.44% | 1.47 | 0.73 |
| 39% | 61% | 16.4% | 9.98% | 1.37 | 0.69 |
| 36% | 64% | 17.1% | 10.52% | 1.29 | 0.64 |
| 33% | 67% | 17.8% | 11.06% | 1.21 | 0.61 |
| 30% | 70% | 18.5% | 11.60% | 1.15 | 0.57 |
| 28% | 72% | 19.2% | 12.14% | 1.09 | 0.54 |
| 25% | 75% | 19.9% | 12.68% | 1.03 | 0.52 |
| 23% | 77% | 20.6% | 13.22% | 0.98 | 0.49 |
| 22% | 78% | 21.3% | 13.76% | 0.94 | 0.47 |
| 20% | 80% | 22.0% | 14.30% | 0.90 | 0.45 |
| 18% | 82% | 22.7% | 14.84% | 0.86 | 0.43 |
| 17% | 83% | 23.4% | 15.38% | 0.82 | 0.41 |
| 16% | 84% | 24.1% | 15.92% | 0.79 | 0.40 |
| 14% | 86% | 24.8% | 16.46% | 0.76 | 0.38 |
| 13% | 87% | 25.5% | 17.00% | 0.74 | 0.37 |
以上數字是2016年回報及波幅數字，近年由於疫情，舖租及舖價皆下跌不少，回報及波幅數字只會更差。
香港一啲爆煲舖王嘅槓桿比率只有佢地自己先知，其實出6成/借4成已經開始危危地，因為半凱利已經細過1。
另外就係這些回報及波幅的背後假設贏谷輸縮，贏谷啲人一定做，市升買多間舖，但輸縮就唔係人人做到，因為有anchorage effect 的心理影響，日日望住舊時嘅最高市值moment，沒有適時減磅，保持不到本金借貸比率，願賭但不服輸，最終輸晒全成身家之餘，仲輸埋下一代或兩代嘅身家。
筆者無話2024年係時候或唔係時候，因為筆者不但無買過舖，連恒生房地產基金指數都冇買，但數字唔會呃人。投資以計算風險為先，波幅及最大跌幅係自己能夠承受，先好進行投資，尤其槓桿投資。
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